הסכם בלעדיות בתיווך מקרקעין 

מוכרי מקרקעין רבים נתקלים בדרישה מצד מתווכי מקרקעין כי המקרקעין המוצעים למכירה ימסרו לטיפולם הבלעדי. האם יש תקופה מקסימלית במסגרתה יכול המתווך לשמש כמתווך בלעדי? האם במקרה ובו המתווך קיבל עסקת מקרקעין לטיפולו הבלעדי יכול הוא לדרוש דמי תיווך בגין כל עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות – גם אם הוא לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה זו? האם על מתווך שקיבל לטיפולו המיידי עסקת מקרקעין לבצע פעולות מיוחדות ואחרות מזה של מתווך אשר קיבל לטיפולו עסקת מקרקעין שלא בבלעדיות?

במאמר להלן נשיב על שאלות אלו.

הסכם בלעדיות לעניין תיווך במקרקעין-

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע כי ניתן לתת למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר, ובלבד שהתקיימו התנאים הבאים:

א.      הלקוח אישר, על גבי מסמך נפרד, את הסכמתו ליתן למתווך את עסקת התיווך במקרקעין בבלעדיות ואת תקופת הבלעדיות.

ב.       במהלך תקופת הבלעדיות ביצע המתווך "פעולות שיווק" (כפי שיפורטו להלן) שמטרתן תיווך במקרקעין.

מהי תקופת הבלעדיות המקסימלית בהסכמי תיווך במקרקעין?

חוק המתווכים קובע כי תקופת הבלעדיות, למעט לעניין דירה, לא תעלה על שנה מהיום בו חתם הלקוח על ההזמנה. היה והצדדים לא קבעו, בהסכם ההזמנה, את משך תקופת הבלעדיות- לא תעלה תקופת הבלעדיות על תשעה חודשים.

לגבי דירות- קובע חוק המתווכים כי תקופת הבלעדיות לא תעלה על 6 חודשים. היה והצדדים לא קבעו בהסכם את משך תקופת הבלעדיות לעניין מכר דירה- תסתיים התקופה בתום 30 יום מהיום בו חתם הלקוח על ההזמנה.

חוק המתווכים קובע כי באם לא ביצע המתווך, בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור לעיל, פעולות שיווק, תגיע תקופת הבלעדיות לסיומה.

אילו פעולות שיווק על מתווכים שקיבלו לידיהם עסקת מקרקעין לטיפול בלעדי לבצע?

על מתווך במקרקעין בבלעדיות לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מבין הפעולות המנויות להלן, אא"כ סוכם כי תבוצע פעולה אחת מבין הפעולות המנויות להלן וכן פעולה נוספת עליה הוסכם בין הצדדים:

א.      פרסום באמצעות שילוט

ב.       פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים (למשל- כזה המופיע במאגר הלקוחות של המתווך)

ג.        פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות

ד.       פרסום בעיתון מקומי/עיתון המיועד לקהל יעד מסוים לפי בחירת הלקוח

ה.      הזמנת רוכשים פוטנציאליים לבקר בנכס

ו.        הזמנת חמישה מתווכים לפחות, הפעילים באותו יישוב בו מצוי הנכס, לשם שיתוף פעולה לשם מכירת הנכס.

האם מתווך שקיבל לידו תיווך בבלעדיות זכאי לקבל  שכ"ט גם אם הוא לא היה הגורם היעיל אשר הביא להתקשרות בהסכם מכר?

מתווך , שלא קיבל לידיו את המקרקעין לטיפול בלעדי, זכאי לדמי תיווך רק אם הוא היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות". האם אותו עקרון חל כאשר מדובר במתווך אשר קיבל לידו את המקרקעין בבלעדיות? חוק המתווכים קובע כי מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק הנ"ל- חזקה שהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות.

לאור האמור לעיל, נשאלת השאלה- האם כשנחתם הסכם הבלעדיות מתייתר הצורך להוכיח כי המתווך היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות"?

בת"א 2012/04 (מחוזי ת"א) גופר נ. קאופמן קבע בית המשפט, כי בטרם התיקון לחוק המתווכים (אשר תחילתו לגבי עסקאות שנכרתו לאחר 9.12.04)- השאלה האם אי היותו של מתווך הגורם היעיל בעסקת מקרקעין שוללת ממנו את הזכות לדמי תיווך היתה שנויה במחלוקת. יש כאלו שראו את המתווך כזכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל, ובלבד שהעסקה נכרתה בתקופת בלעדיות ויש כאלה שסברו ההפך. בפס"ד זה צידד בית המשפט באסכולה הראשונה, וקבע כי מאחר והעסקה בוצעה טרם התיקון לחוק, הרי שיש תוקף חוקי להסכם בלעדיות לפיו מתווך זכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל במכירה.

בית המשפט קבע, כי לאחר התיקון לחוק המתווכים, אין הסכם הבלעדיות קובע אוטומטית זכאית לדמי תיווך גם אם לא היה המתווך הגורם היעיל. החוק קובע חזקה, לטובת המתווך, כי אם ביצע את פעולות השיווק- חזקה כי היה הגורם היעיל. ואולם, חזקה זו ניתנת לסתירה ואם הוכיח הרוכש כי חרף פעולות השיווק שביצע המתווך, הוא לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה, לא יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך.

יחד עם זאת יש לזכור, כי במקרים בו יש נסיון לעקוף את המתווך, על ידי נקיטת הליכים יזומים כגון פנייה למתווכים אחרים- היא פעולה בחוסר תום לב, אשר מונעת מהמתווך להיות "הגורם היעיל", ובגינה עשוי המתווך לזכות בפיצויים גם אם הוא לא היה המתווך שהביא בסופו של דבר להתקשרות בעסקה.